Rénover une maison ancienne : par où commencer

Le diagnostic avant le devis, jamais l’inverse

Un devis chiffre des travaux. Il ne dit pas si ce sont les bons. Avant de faire venir des entreprises, prenez le temps d’établir ce que la maison a réellement.

Ce qui se constate sans démolir :

• La couverture, depuis le sol et depuis les combles : tuiles déplacées, auréoles sur les pannes, poussière collée par l’humidité, jour visible.
• Les fissures en façade et à l’intérieur : leur forme, leur orientation, leur évolution. Une microfissure d’enduit et une fissure en escalier qui traverse un mur ne racontent pas la même histoire.
• Les réseaux : tableau électrique et présence de terre, nature des canalisations, ancienneté de la chaudière.

Cet état des lieux ne remplace pas l’avis d’un professionnel. Il sert à autre chose : à ce que vous puissiez lire les devis qu’on vous remettra, et repérer celui qui n’a rien vu.

Amiante et plomb : deux dates à vérifier avant de casser quoi que ce soit

Ces deux points ne sont pas des formalités administratives. Ils changent la façon dont un chantier se déroule, et ils coûtent très cher quand on les découvre en cours de route.

L’amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un repérage de l’amiante avant travaux est encadré réglementairement, par un arrêté du 16 juillet 2019. Source : service-public.gouv.fr. Dans une maison de cette époque, l’amiante peut se trouver dans des endroits inattendus : plaques de couverture, conduits, colles de carrelage, dalles de sol, enduits.

Le plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le constat de risque d’exposition au plomb, le CREP, porte sur les peintures anciennes. Source : service-public.gouv.fr. Le risque est réel dès qu’on ponce, gratte ou décape des peintures anciennes, en particulier sur les boiseries.

La bonne pratique qui découle de ces deux obligations : faites réaliser les repérages avant de demander les devis définitifs, et non après la signature. Une découverte en cours de chantier arrête tout, impose une entreprise qualifiée et une filière d’élimination spécifique, et transforme un poste identifié en imprévu.

L’ordre qui ne se discute pas : hors d’eau, hors d’air, second œuvre

Trois phases, dans cet ordre, quelle que soit la maison.

Hors d’eau

Couverture, charpente si nécessaire, zinguerie, évacuations des eaux pluviales, traitement des remontées et des infiltrations. Tant que l’eau entre, tout ce qu’on pose à l’intérieur se dégrade. Isolant mouillé, enduit qui cloque, parquet qui gondole : ces reprises se paient deux fois.

Hors d’air

Menuiseries extérieures, portes, étanchéité à l’air des jonctions, traitement des ponts thermiques évidents. La maison devient une enveloppe close, avec sa contrepartie obligatoire : la ventilation, qui se traite maintenant et pas plus tard.

Second œuvre

Réseaux électriques et plomberie, isolation intérieure, cloisons et doublages, chapes, ventilation, chauffage, puis les finitions. Le chauffage se choisit tard, une fois les besoins réduits, faute de quoi il est surdimensionné et vous l’avez payé plus cher pour qu’il consomme davantage.

Une seule exception à cette séquence : ce qui met la maison en sécurité passe devant tout le reste. Un plancher qui fléchit, un tableau électrique dangereux, une souche de cheminée instable ne s’inscrivent pas dans un ordre de confort. La couverture ouvre presque toujours la marche : c’est le premier poste que vérifie un couvreur à Calais.

L’humidité d’une maison ancienne ne se traite pas comme celle d’un pavillon récent

C’est le point où les rénovations bien intentionnées font le plus de dégâts.

Une construction ancienne, en pierre, en brique ou en terre, a été bâtie sans coupure de capillarité. Ses murs échangent de l’humidité avec l’extérieur et avec l’air intérieur, et ils sèchent en surface. Ce fonctionnement n’est pas un défaut à corriger, c’est un équilibre à respecter.

Ce qui casse cet équilibre :

• un enduit ciment étanche appliqué sur un mur ancien, à l’extérieur comme à l’intérieur : l’eau ne sort plus par la surface, elle monte plus haut et ressort ailleurs, souvent en emportant l’enduit ;
• un isolant collé directement sur un mur qui présente des remontées, ce qui piège l’humidité entre le mur et l’isolant ;
• un sol étanche coulé sans réflexion sur un terre-plein ancien, qui reporte l’humidité vers les murs périphériques.

La logique inverse fonctionne : enduits et peintures perméables à la vapeur d’eau, isolation posée sur ossature avec lame d’air plutôt que collée, drainage périphérique et gestion des eaux pluviales traités avant de s’attaquer aux murs. Et surtout, chercher la cause avant d’appliquer un remède : une descente de gouttière qui rejette l’eau au pied du mur explique plus de murs humides que la capillarité. Le doublage sur ossature relève ensuite du chantier d’doublage et isolation à Calais, et il se décide après ce diagnostic.

Ce qu’on découvre en ouvrant, et comment l’anticiper au devis

Dans le bâti ancien, l’imprévu n’est pas un accident : c’est une statistique. Le seul vrai sujet est de savoir s’il a été anticipé au devis ou s’il arrivera comme une mauvaise nouvelle.

Un devis solide traite cette incertitude au lieu de la taire :

• il nomme les zones non vérifiables avant ouverture ;
• il donne des prix unitaires pour les reprises probables, par exemple le remplacement d’une solive ou d’un chevron ;
• il prévoit que tout ajout passe par un avenant écrit, chiffré et accepté avant exécution ;

Un devis qui ne comporte aucune ligne de ce genre sur une maison ancienne n’est pas plus sûr, il est simplement moins franc. La coordination des lots et l’arbitrage de ces découvertes en cours de route sont précisément ce que gère une entreprise de rénovation de maison à Calais quand elle prend le chantier dans son ensemble.

Les autorisations qu’une rénovation peut déclencher

Rénover à l’identique à l’intérieur ne demande généralement aucune autorisation. Dès qu’on touche à l’aspect extérieur ou à la surface, la règle change.

• Extension : un agrandissement ou une surélévation créant plus de 5 m² relève de la déclaration préalable jusqu’à 20 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher créée. Ce seuil est porté à 40 m² en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme. Au-delà, c’est un permis de construire. Le zonage exact se vérifie en mairie. Source : service-public.gouv.fr.
• Architecte : si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire pour les plans.
• Secteur protégé : en site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique, en site classé, en réserve naturelle ou en cœur de parc national, le délai d’instruction d’une déclaration préalable passe de 1 mois à 2 mois, et l’avis de l’architecte des Bâtiments de France entre en jeu. Source : service-public.gouv.fr.

Ces délais se placent au début du calendrier, pas à la fin.